전세 및 월세 계약갱신 청구권 총정리
안녕하세요.
이번 주에 드디어 이사를 완료하면서 다시 포스팅을 시작합니다. 이번 포스팅에서는 아주 많은 분들이 관심이 많고, 저 역시도 이 좋은 집에 2년이라도 더 살려고 열심히 찾아본 계약갱신 청구권에 관한 내용을 총정리해보겠습니다.
01. 계약갱신 청구권이란?
2020년 7월 31일을 기준으로 임대차 3법이 발표되었습니다. 문재인 정부는 출범 이후에 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 부동산 관련 국정과제로 정했습니다. 지난 몇년간 다양한 이해관계자의 의견을 수렴한 끝에 올해 드디어 계약갱신 청구권이 도입되었습니다.
계약갱신 청구권이란, 임차인이 희망하는 경우 한번에 한해 2년 더 전세/월세 계약을 갱신하도록 청구할 수 있는 권리입니다. 즉 원래는 2년 뒤에 임대인(집주인)이 집을 비워달라고 하면 앞이 막막했지만, 이제는 임차인이 계약갱신청구권을 주장할 경우 강제로 2년의 기간을 연장해야하는 것입니다.
물론 계약을 갱신하더라도 임대료는 높여서 받을 수 있는데요. 이 임대료 조차도 5% 범위를 상한으로 하여 갱신할 수 있으므로 임차인들에게는 참 좋은, 반대로 임대인들이게는 조금 곤란한 권리입니다.
02. 계약갱신 청구권 - 청구권 행사 방법
부동산 전세 및 월세에는 묵시적 갱신이라는 것이 있습니다. 묵시적 갱신이란, 계약 만료가 1개월도 안남은 시점까지 임차인과 임대인이 모두 계약 연장에 대해서 아무런 말을 하지 않을 경우에 자동적으로 2년 동안 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것인데요.
묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 갱신청구권을 임차인이 행사한 것으로 보지 않습니다. 법적으로 청구권을 행사한다는 말의 의미는 명확한 의사표시를 상대방에게 전달하는 경우를 뜻하는데요. 즉, 묵시적 갱신의 경우 서로 의견을 전달하지 않았기 때문에 자동으로 연장이 되기 때문에, 임차인은 그 이후에 한번더 2년의 계약을 연장할 수 있는 계약 갱신청구권이 남아있게 됩니다.
팁! 눈치 싸움일 수 있지만, 임대인이 별달리 계약 연장에 대한 말을 꺼내지 않으면 임차인은 끝까지 버텨보는 것도 방법입니다. 그러다가 임대인이 계약에 관한 의사를 기간안에 표하지 않을 경우 자동 묵시적 갱신이 되기 때문입니다. 그 이후에 청구권을 행사하면 총 6년간 거주권을 보장받을 수 있습니다.
03. 계약갱신 청구권 - 행사 기간
전월세 계약을 최초로 체결하였거나 혹은 이미 갱신이 되었다면 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 사이에 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 즉 2020년 1월 1일에 계약을 해서 2022년 12월 31일에 임대차 계약이 끝난다면 2022년 7월 1일부터 2022년 11월 31일 사이에 계약갱신 청구를 할 수 있습니다.
주의하실 점! 2020년 12월 10일 이후에 계약을 하거나 갱신된 임대차 계약부터는 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 행사하여야 합니다. 1개월 전이 아니기 때문에 2020년 12월 10일 이후에 계약을 하실 분들은 꼭 주의하시기 바랍니다.
04. 계약갱신 청구권 - 추가 계약서
계약서를 반드시 새롭게 작성할 필요는 없습니다. 다만, 계약갱신 청구권을 행사할 시 임대인은 법적 상한선인 5%의 전세 보증금 인상을 요구할 가능성이 높기 때문에, 이에 관해서는 명시해 증거서류를 작성해 두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.
물론 계약서를 작성하지 않아도 묵시적 갱신처럼 종전 임대차의 권리를 그대로 연장하는 것이라 주택임대차보호법의 보호를 받는 것에는 전혀 문제가 없습니다. 그럼에도 돈이 오가는 이런 거래에는 반드시 계약서를 작성하는 것이 좋겠죠?
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