임대차 3법 총정리 - 시행시기, 소급 적용, 예외 조항, 계약갱신청구권
안녕하세요.
이번에 이사를 하면서 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 임대차 3법에 대해서 상세히 조사하였습니다. 아무래도 저처럼 입차인(세입자)에게 더 유리한 법 조항이라 더더욱 관심을 가지고 자세히 살펴보았습니다. 이번 포스팅에서는 임차인도 임대인도 모두 궁금해하는 임대차 3법에 관해 정리해보았습니다.
| 임대차 3법이란?!
요즘 가장 이슈가 되는 임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안을 의미합니다.
임대인과 인차인 간의 권리를 규정하고 분쟁조정위원회를 확대 설치, 주택 임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 합니다.
| 전월세 신고제
전월세 신고제란 전세 및 월세 임대차 계약 시에 신고하도록 하는 법안입니다. 이게 무슨 말이냐구요? 원래는 매매 거래시에만 부동산 거래를 신고했던 반면 이제는 전세 및 월세와 같은 주택 임대차 계약을 맺더라도 30일 내로 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등에 관한 계약사항을 해당 관청에 의무적으로 신고하는 제도입니다.
| 전월세 상한제
전월세 상한제는 임차인의 계약갱신 청구에 따라 계약이 연장되는 경우, 전세 및 월세 임대료 상승폭을 연 5%로 제한한다는 법입니다. 만약 5%를 초과하는 인상에 합의하는 경우라면 계약갱신 청구권이 아니라 새로운 임차계약을 맺는 것으로 보게 됩니다.
물론 집주인인이 새로운 집주인에게 주택을 매매하여도 기존 계약의 권한은 그대로 계씅되기 때문에 5% 상한선은 그대로 적용됩니다. 하지만 한 번 계약 갱신 청구권을 사용한 경우에는 무조건 새로운 계약을 체결해야하므로 5% 상한제의 적용을 받지 않게 됩니다.
| 계약 갱신 청구권
임대차 3법 중 임대인과 임차인들에게 가장 핫한 법인 계약 갱신 청구권은 계약갱신 청구권입니다. 기존에 2년이었던 임차인 보호기간을 2+2로 연장하여 임차인이 원한다면 계약기간을 2년 더 갱신하도록 청구할 수 있다는 법안입니다.
이 법안은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 임대인(집주인)의 입장에서 본다면 상당히 불합리한 법입니다. 본인이 새로운 세입자를 들이고 싶어도 임차인이 원할 경우 1회에 한해서는 무조건 계약 갱신 청구권을 들어줘야하기 때문입니다.
계약 갱신 청구권에 대해서 더 자세히 알고 싶으신 분은 아래의 포스팅을 확인하세요!
[재태크/부동산] - 월세 및 전세 계약갱신 청구권 총정리 - 청구 방법 및 행사 기간 (feat. 임대차 3법)
월세 및 전세 계약갱신 청구권 총정리 - 청구 방법 및 행사 기간 (feat. 임대차 3법)
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| 임대차 3법 소급적용
임대차 3법의 소급적용은 위헌이다 아니다라는 다양한 말이 많았지만, 입대차 3법은 2020년 7월 31일부터 즉시 시행에 들어갔습니다.
임대차 3법은 소급 적용이되는데요, 즉 이전에 계약을 했어도 계약을 갱신할 때 임대료는 5% 상한으로 제한이 되며, 계약갱신청구권을 통해서 계약 완료 이후 추가 2년의 거주 또한 보장을 받게 됩니다.
다만 임대차 신고제는 당초 계획대로 2021년 6월부터 신행된다고 합니다. 이를 통해서 앞으로는 임대차 계약에 대한 신고도 명확해져, 이로 인해 피해를 보는 임차인인이 줄고 임대인에게 조세를 받는 등의 목적이 충족될 것으로 보입니다.
| 임대차 3법 예외 조항
계약갱신청구권에 관한 예외 조항이 있습니다. 집주인이 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우에는 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 대신 집주인이나 그 직계 존비속이 실제로 그 집에서 2년을 실거주해야합니다.
또한, 2기 이상의 차임 연체나 무단 전대 등 임차인이 잘못하는 귀책사유가 있으면 임대인이 정당하게 계약을 종료하자고 할 수 있습니다.
마지막으로 최초 임대차계약 시부터 재건축 계획을 고지하고 이에 따라 실제 재건축이 이루어지는 경우에는 임차인의 계약 갱신 청구를 예외로 거절할 수 있습니다.
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