부동산 용어 LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?
안녕하세요. 최근에 전세로 이사온 집 주인이 본인이 거주할 전세를 구하지 못해서 제가 살고 있는 집을 매도할 예정이라고 하는데요. 그러면서 급매물로 살 생각은 없냐는 이야기가 있었습니다.
아무래도 서울시내 아파트 가격이다 보니 최소 9억을 부르고 있었고, 제가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 등을 알아보려고 여기저기 연락하다보면 LTV, DTI, DSR 등의 용어를 모르고는 대화가 힘들었습니다. 그래서 이번 시간에는 가장 기본적인 부동산 용어 중 하나인 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아봅니다.
주택담보대출비율(LTV, Loan Tol Value)이란?
우선 가장 먼저 그리고 많이 접하는 용어는 LTV, 즉 주택담보대출비율입니다. 본인이 매입할 집의 가치를 기준으로 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 즉 "주택담보대출액 / 담보가치"가 LTV 비율입니다.
요즘 가장 많은 LTV 40%를 기준으로 놓고 보면, 집의 가치가 9억원일 경우 그 40%인 3.6억원까지 대출을 주택담보대출로 빌릴 수 있으며, 나머지 5.4억원을 추가로 조달을 해야한다는 것을 의미합니다.
중요한 점은 이 LTV를 적용하는 기준이 우리가 계약을 체결하는 매가가 기준이 아니라는 점입니다. 일반적으로는 KB부동산시세, 국세청 기준시가, 한국감정원 시세, 감정평가법인 감정가격 중 하나를 선택하여 적용하는데요. 일반적으로는 대부분의 은행에 가보시면 KB부동산시세를 기준으로 LTV를 계산합니다.
총부채상환비율(DTI, Debt To Income)이란?
다음으로 많이 듣는 용어는 DTI, 즉 총부채상환비율입니다. 대출하는 사람의 연간 총소득 중 부채로 허용하는 범위를 지정하는 지표입니다. 즉 "(주택담보대출 연간원리금상환액 + 그 외 대출 등 부채 연간이자상환액) / 본인의 연소득" 비율입니다.
연간소득이 4천만원이고 DTI가 50%라고 가정해본다면, 집을 매입하면서 상환하는 연간 원리금상환액에 더해서 기타부채의 연간 이자상환액의 합계가 1년에 총 2천만원을 초과하지 못하도록 제한하는 기준이 됩니다.
당연히 소득이 많은 사람일수록 당연히 대출받을 수 있는 금액이 높아집니다. 이처럼 DTI와 같은 규제는 요즘같이 빚투와 영끌 투자가 많은 시기에 강제로 개인의 대출을 제한함으로서 파산의 위험성을 제한하는 기능을 합니다.
총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)이란?
마지막으로 등장한 DSR은 총부채원리금상환비율로서 DTI와 비슷하지만 모든 금융대출의 연간원리금상환액으로 대출을 허용범위를 조정하는 것을 의미합니다. 즉, 주택을 구매하는 것 뿐만 아니라 금융기관에서 대출한 모든 대출의 범위를 어느 정도까지 허용해줄지를 결정하는 지표입니다.
여기에는 마이너스 통장, 신용대출, 학자금대출, 카드론, 자동차 할부 등의 모든 대출금의 원리금 상환액이 포함된다는 점을 아셔야 합니다. 예를들어 소득이 4,000만원인데 DSR이 150%인 경우, 대출금액은 6천만원을 넘길 수 없게 되는 것입니다.
사실상 DSR은 DTI보다 더 강력한 규제로서 개인의 부채 상환능력을 더 넓은 범위에서 감독하는 것을 의미합니다.
LTV, DTI 규제
투기과열지구
1. LTV 규제
- 9억원 이하 : 40% (서민실수요자 50%)
- 9억원 초과 : 20%
- 15억원 초과 : 대출불가
2. DTI 40% (서민실수요자 50%)
조정대상지역
1. LTV 규제
- 9억원 이하 : 40% (서민실수요자 50%)
- 9억원 초과 : 30%
- 15억원 초과 : 30%
2. DTI 50% (서민실수요자 60%)
비규제지역
1. LTV 규제
- 9억원 이하 : 70%
- 9억원 초과 : 70%
- 15억원 초과 : 70%
2. DTI 60%
이상 LTV, DTI, DSR 개념과 규제에 대해서 알아보았습니다. 부동산 매입의 기회는 언제 다가올지 모르는 것이니 모두 항상 용어를 숙지하시고 규제의 변화에 주목하시기 바랍니다. 감사합니다.
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